🏠 10·15 부동산 대책 핵심 요약: 서울 전역 규제, 대출·실거주 조건 총정리

올가을 부동산 시장의 가장 큰 변곡점은 단연 **‘10·15 부동산 대책’**이다.
정부는 10월 15일, 서울 전역을 포함한 수도권 주요 지역을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 재지정하며 시장 전반의 열기를 식히겠다는 입장을 밝혔다.

이번 대책의 핵심은 **‘대출 규제 강화 + 실거주 의무화 + 레버리지 차단’**으로 요약된다.
실수요자에게는 부담이 커졌지만, 투자 수요를 억제하려는 정부의 강한 의지가 읽힌다.

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1️⃣ 규제지역 확대 – 서울 전역, 경기 12곳 추가 지정

가장 큰 변화는 서울 전역의 규제지역 재지정이다.
여기에 과천·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인(수지)·광명·안양(동안)·의왕·하남 등
총 12개 경기도 지역이 추가로 포함됐다.

이 지역들은 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역이 동시에 겹치며,
사실상 수도권 핵심권역 대부분이 규제 대상이 됐다.
실수요자 입장에서는 “이사할 곳조차 규제구역 안에 있다”는 말이 나올 정도다.

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2️⃣ 대출 구조 변화 – LTV 40% 고정, 생애최초 70% 유지

10·15 대책의 가장 직접적인 타격은 대출한도 축소다.
기존에는 무주택자 기준 LTV 70%까지 가능했지만, 이번 대책으로 일반 차주는 40%, 생애최초 구입자는 70% 유지로 갈렸다.

즉, 12억 원짜리 아파트를 살 경우 기존에는 최대 8.4억까지 대출 가능했지만
이제는 4.8억 원으로 절반 가까이 줄어든다.
소득·신용조건이 동일해도 DTI·DSR 규제가 강화되어 추가 대출도 사실상 불가능하다.

이 변화는 “레버리지 매수”를 차단하는 정책의 정중앙에 있다.
자기자본이 부족한 3040 실수요자는 매수 시점을 늦추거나 거주 규모를 한 단계 낮춰야 한다.

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3️⃣ 고가주택 대출 한도 – 6억·4억·2억으로 세분화

정부는 고가주택에 대한 주담대 한도를 구간별로 고정했다.

• 15억 이하 주택: 최대 6억
• 15억~25억: 최대 4억
• 25억 초과: 최대 2억

이 구조는 **“집값이 높을수록 대출은 줄인다”**는 원칙을 반영한다.
25억 원 이상 주택은 사실상 현금 구매자만 접근 가능해졌다.
이미 위축 되었지만 강남3구의 거래 위축이 불가피하다.

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4️⃣ 전세·신용대출 연계 규제 – 레버리지 차단의 핵심

이번 대책의 실질적인 파급력은 바로 이 조항에 있다.

• 전세대출 보유자가 규제지역 내 3억 원 초과 주택을 구입하면, 전세대출 회수 가능
• 신용대출 1억 원 초과 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 매수 불가

즉, “전세 살면서 집사는 구조”를 원천 차단한 것이다.
실수요자라면 반드시 은행에 자신의 대출 잔액·조건·회수 가능 여부를 확인해야 한다.
특히 맞벌이 신혼부부의 경우 한 명의 대출이라도 초과하면 부부 합산 규제가 적용된다.

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5️⃣ 토지거래허가제·실거주 의무 강화 – 10/20부터 적용

10·20 이후 체결되는 계약부터는 허가구역 내 실거주 2년 의무가 부여된다.
전세를 끼고 매수하는 갭투자 방식은 사실상 불가능해진 셈이다.
단기 매매 차익을 노린 거래를 차단해,
**‘사는 사람만 살 수 있는 시장’**으로 만들겠다는 신호다.

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6️⃣ 실수요자가 당장 확인해야 할 3가지

1. 자기자본 재계산
   • 매매가 × 0.4 + 세금·취득세 포함 자금표 다시 작성
   • 최소 필요 현금 비중 60~70%로 상향
2. 기존 대출 점검
   • 전세보증·신용대출 회수 조건 은행별 확인
   • 신용대출 만기일 기준으로 1년 내 매수 제한 체크
3. 실거주 계획 재정비
   • 토허제 적용 지역 거주 가능 여부
   • 직장 이동·자녀 교육 계획 반영

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💬 시장과 실수요자에게 주는 시사점

이 대책의 핵심은 **“레버리지를 제한해 거래를 줄이는 것”**이다.
단기적으로는 거래량 감소, 중장기적으로는 실수요자 중심 재편이 예상된다.
가격 조정은 불가피하겠지만, 이는 체력 있는 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수 있다.

특히 신혼부부나 아이가 있는 가정이라면 “지금은 사야 할 때”보다 **“현금흐름을 정비할 때”**다.
이자비용, 생활비, 육아비를 동시에 감당하려면 금리보다 안정적인 현금 유입 구조가 더 중요하다.

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✍️ 오늘의 교훈

1. 10·15 대책은 단순한 규제가 아니라 시장 구조 조정 신호다.
2. 대출이 줄었다는 건, ‘살 수 있는 집의 범위’를 다시 정의해야 함을 뜻한다.
3. 실거주자에겐 여전히 기회가 있다. “거주 목적”이 분명한 사람만 남을 시장이니까.
4. 정책은 바뀌어도, 가족의 주거 안정은 직접 설계해야 한다.